Tranzacțiile rezidențiale off-plan din România încep adesea cu documente de „rezervare” și antecontracte de vânzare-cumpărare (promisiuni de vânzare / precontracte). Aceste instrumente pot fi mecanisme legitime de finanțare și alocare, dar concentrează totodată riscul asupra cumpărătorilor, întrucât promisiunea creează, de regulă, o pretenție contractuală, în timp ce transferul dreptului de proprietate intervine, de obicei, doar la momentul vânzării finale, autentificate notarial, și al înregistrărilor corespunzătoare în cartea funciară.

Legislația română combină în prezent (i) regulile generale din Codul civil privind promisiunile de a contracta și remediile aferente antecontractelor (inclusiv posibilitatea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract și un termen scurt de prescripție), cu (ii) un regim special mai strict (Legea nr. 207/2025) pentru unitățile locative viitoare, care adaugă cerințe formale (notarea autorizației de construire, pre-apartamentarea, deschiderea cărților funciare), forma autentică obligatorie pentru promisiuni, etape obligatorii de publicitate și măsuri de protecție privind gestionarea plăților (plafoane și conturi dedicate).

Antecontractele de vânzare-cumpărare (denumite adesea „promisiuni de vânzare” sau „precontracte”) sunt centrale în multe achiziții rezidențiale off-plan din România. Acestea permit cumpărătorului să se angajeze la o unitate aflată încă în construcție, în timp ce proiectul este finanțat prin plăți eșalonate. Compromisul juridic este unul structural: înainte de actul autentificat notarial de vânzare finală și de înregistrările necesare în cartea funciară, cumpărătorul deține, de regulă, drepturi contractuale (o creanță împotriva dezvoltatorului), nu drept de proprietate.

Codul civil oferă cadrul general. „Promisiunea de a contracta” generală trebuie să cuprindă clauzele esențiale ale contractului promis; dacă promitentul nu execută, beneficiarul are dreptul la daune-interese și, atunci când natura contractului promis permite și sunt îndeplinite cerințele de validitate, poate solicita o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract. Pentru antecontractele bilaterale de vânzare-cumpărare, Codul permite expres o hotărâre judecătorească substitutivă dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze vânzarea promisă, stabilind un termen scurt de prescripție: dreptul la acțiune se prescrie în șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Codul distinge, de asemenea, o promisiune propriu-zisă de un simplu angajament de a negocia: un acord „de a negocia” nu constituie o promisiune de a contracta, ceea ce contează atunci când documentele de piață sunt redactate ca formulare de „rezervare” sau „intenție” care evită obligații clare.

Forma este un declanșator recurent de litigii. Într-o jurisprudență interpretativă obligatorie, Înalta Curte a statuat că, în drept civil general, forma autentică a promisiunii nu este automat necesară doar pentru a obține o hotărâre care să țină loc de contract pentru o vânzare imobiliară. Curtea a subliniat că forma autentică este impusă pentru transferul final al dreptului de proprietate imobiliară destinat înscrierii în cartea funciară și a legat acest aspect de cadrul cărții funciare, conform căruia drepturile asupra imobilelor sunt, în principiu, constituite sau transferate prin înscrierea în cartea funciară în baza unui act justificativ valabil (inclusiv o hotărâre judecătorească definitivă care „ține loc” de actul autentic).

Din decembrie 2025, unitățile locative viitoare sunt însă guvernate de un regim special mai strict. Legea nr. 207/2025 limitează cazurile în care un dezvoltator poate promite vânzarea unei unități locative viitoare în condominiu sau a unei locuințe individuale viitoare: autorizația de construire trebuie notată în cartea funciară, pre-apartamentarea trebuie efectuată pentru condominiile viitoare, iar cărțile funciare trebuie deschise pentru toate unitățile viitoare. Pentru aceste unități viitoare, antecontractele de vânzare-cumpărare trebuie încheiate exclusiv în formă autentică / notarială, după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea viitoare; notarul trebuie să solicite notarea în cartea funciară a promisiunii în ziua întocmirii sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Aceeași lege reglementează convențiile de „rezervare”: durata maximă este de 60 de zile; suma plătită se deduce din preț și nu poate depăși 5% din preț (sub sancțiunea nulității absolute); iar dacă instrumentul promis nu se încheie din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie suma integral în termen de 30 de zile. Avansurile în baza antecontractelor de vânzare-cumpărare trebuie depuse într-un cont bancar separat, dedicat proiectului, și utilizate exclusiv pentru proiectul respectiv, cu plafoane eșalonate (de exemplu, lucrări de structură până la un anumit prag și instalații ulterior), iar utilizarea necorespunzătoare este interzisă și sancționată cu amendă raportată la cifra de afaceri, dacă fapta nu constituie infracțiune.

Fraudele și pierderile se grupează, de regulă, în jurul a trei puncte de presiune juridică.

Primul: riscuri privind titlul și publicitatea: cumpărătorii pot plăti sume substanțiale în timp ce terenul este ipotecat, sechestrat sau în litigiu, ori în timp ce individualizarea unității este incompletă. Reglementarea cărții funciare oferă instrumente de vizibilitate dincolo de regimul special din 2025, incluzând extrase de carte funciară pentru autentificare solicitate de notar (care blochează temporar alte înregistrări pe durata de valabilitate a extrasului) și posibilitatea de a nota anumite precontracte, cu respectarea unor cerințe stricte de timp și conținut. Regulamentul de înregistrare recunoaște, de asemenea, o cale de înscriere a garanției juridice a cumpărătorului în situații specifice (o ipotecă legală asociată cumpărătorului din antecontract).

Al doilea: termenele de executare și insolvența. Dacă dezvoltatorul intră în insolvență, legea română suspendă acțiunile în justiție și măsurile de executare având ca scop colectarea creanțelor împotriva patrimoniului debitorului, plasând cumpărătorii într-un cadru colectiv al creditorilor; legea insolvenței prevede, de asemenea, mecanisme pentru urmărirea răspunderii persoanelor care au contribuit la insolvență (în cadrul procedurii de insolvență).

Remediile trebuie alese în funcție de probe și termene. Remediile civile uzuale includ acțiunea pentru hotărâre care ține loc de contract (atunci când este fezabilă din punct de vedere juridic), daune-interese și rezoluțiunea cu restituire. În situații grave de inducere în eroare, dreptul penal privind frauda poate fi relevant în paralel: legea penală română definește înșelăciunea ca inducerea unei persoane în eroare prin afirmarea unor împrejurări mincinoase și cauzarea unui prejudiciu, cu forme agravate atunci când sunt utilizate mijloace frauduloase.

Confirmați, înainte de a plăti sume substanțiale, că:

• (i) autorizația de construire există și este corespunzător notată acolo unde este cerută,
• (ii) înregistrarea în cartea funciară arată proprietarul/dezvoltatorul corect și dezvăluie ipoteci, sechestre sau litigii,
• (iii) unitatea este corespunzător individualizată (sau, pentru unitățile viitoare, pre-apartamentarea și deschiderea cărților funciare ale unităților au fost efectuate) și
• (iv) instrumentul promis va fi încheiat în forma legal cerută și notat prompt în cartea funciară.

Verificați dacă orice „taxă de rezervare” respectă plafonul statutar și durata (acolo unde este aplicabilă) și insistați pe un mecanism clar de restituire și de daune dacă dezvoltatorul nu procedează la încheierea contractului.

Solicitați un grafic de plăți legat de etape obiectiv verificabile și întrebați cum sunt segregate și cheltuite avansurile (regulile contului dedicat proiectului pentru unitățile locative viitoare).

Planificați din timp calea „ce se întâmplă dacă eșuează”: notați datele-cheie (inclusiv termenul de prescripție de șase luni pentru acțiunile privind hotărârea care ține loc de contract în antecontractele de vânzare-cumpărare), păstrați dovezile executării (plăți, notificări) și înțelegeți impactul practic al suspendărilor generate de insolvența dezvoltatorului.